Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler

Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler

Kira fiyatları fahiş artışa geçince piyasanın dengelenmesi adına geçici olarak yüzde 25 sınırı getirilmişti. Bu sınırın uygulanabilirliği ve içeriği gündem oldu.

Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler

Kiralar fahiş arttı. Kiracılar olumsuz etkilendi. Fiyatlar artışları daha önce o ayın enflasyonun 12 aylık ortalamasına göre hesaplanıyordu. Şimdi artış yeni alınan karara göre bir yılık süreye kadar yüzde 25'ten hesaplanacak.

"Yeni oran 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi davalarının önüne geçemeyecek"

İHA'nın haberine göre, kira artışlarında 1 Temmuz 2022-1 Temmuz 2023 arasında yapılabilecek en yüksek zam oranını yüzde 25 olarak sınırlandıran düzenlemeye ilişkin değerlendirme yapan Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, Yeni düzenleme kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinde kiraya verenlerin kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası açmalarının önüne geçemeyecektir.” dedi.

"Kiracılar tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü almanın yollarını arayacak"

Dr. Öğr. Üyesi Nihal Ural, “Enflasyon oranı karşısında zor durumda kalmak istemeyen ve yeni kira sözleşmeleri yaparak yüksek bedeller ile kiralamayı arzu edecek kiraya verenler, kiracılardan tarihi boş bırakılmış tahliye taahhüdü almanın yollarını arayacaklardır.” dedi.

"Düzenleme sadece konut kiralarını ilgilendiriyor"

Düzenlemenin sadece konut kiralarına ilişkin olduğunun altını çizen Ural, “Diğer kira sözleşmeleri bu düzenlemeden etkilenmeyeceklerdir. Buna göre çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde TBK m. 344 hükmü ve sözleşme hükümleri uygulanmaya devam edecektir. Dolayısıyla çatılı işyerlerinde yenilenen kira dönemlerinde bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılan anlaşmalar geçerliliğini koruyacaktır.” ifadelerini kullandı.

"11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenmiş kira sözleşmeleri etkilenmiyor"

Düzenlemenin kira sözleşmesi devam eden ve 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için geçerli olacağını belirten Ural, “11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenmiş kira sözleşmeleri bundan etkilenmeyecek, düzenleme geçmişe etkili değil, yürürlüğe girdiği tarihten 1 Temmuz 2023 tarihi dahil olmak üzere uygulanacaktır.” diye konuştu.

Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler #1

“Tespit davası yolu açık”

Ural, yeni düzenlemenin kaç yıllık olursa olsun 5 yıl ve üzeri devam eden kira sözleşmelerinde kiraya verenlerin kira bedelinin yeniden belirlenmesi için tespit davası açmalarının önüne geçemeyeceğini vurgulayarak, “Buna göre, düzenlemenin yürürlüğe girdiği 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında 5 yılı doldurmuş kira sözleşmelerinde kiraya verenler yeni düzenlemedeki yüzde 25 artış oranından etkilenmeksizin kira bedelinin emsal kira bedellerine göre yeniden belirlenmesini isteyebileceklerdir. Hakim kira bedelinin yeniden belirlerken mevcut kira sözleşmesindeki bedel, emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre bir değerlendirme yapıp kararını verecektir.

Geçici bir düzenleme

Yeni düzenleme kira uyuşmazlıklarına ve kiracıların artan kira bedellerine karşı korunmalarını sağlamayı hedefleyen geçici bir düzenlemedir. Konut kiralarında artan enflasyon karşısında yapılacak kira artış oranı nedeniyle kiraya verenler karşısında kiracılar korunmaya çalışılmış kira artış oranı nedeniyle kiraya veren ve kiracılar arasında yaşanacak anlaşmazlıkların kısa süreliğine de olsa askıya alınması hedeflenmiştir.” şeklinde konuştu.

Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler #2

"Konut sahipleri yeni kiracılara daha yüksek kira uygulayarak kendilerini koruyacak"

Mevcut enflasyon ve artacağı öngörülen enflasyon karşısında kiraya verenlerin de farklı yollardan kendilerini korumaya alacakları bunun da aslında yine kiracıları olumsuz yönde etkileyeceğini bildiren Ural, “Kiraya verenler kira artış oranının enflasyonun çok çok altında bırakılarak yüzde 25 sınırına çekilmesi karşısında kendilerini yeni kira sözleşmelerindeki kira bedellerini rayicin üzerinde kiralayarak yenilemede artışta elde edemeyecekleri oranı yeni kira sözleşmelerinde yüksek kira bedelleri belirleyerek korumaya çalışacaklardır.

Kira sözleşmesinin sonlandırma çabası görülecek

Bu durum da yine yeni kiracıları daha yüksek bedelli kira sözleşmeleri ile karşı karşıya bırakacaktır. Yeniden kiraya veremeyen yani mevcut kira sözleşmeleri devam eden kiraya verenler de kira sözleşmesini sona erdirmenin arayışı içerisine gireceklerdir.

Kira artışını sınırlayan düzenlemede merak edilenler #3

Konut hileli satış yapılarak, kiracı çıkartılabilir

Bu konuda özellikle konutları tanıdıklarına satış gibi göstererek ya da intifa hakkı tesis ederek, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye yolunu tercih ederek, kiracıları konuttan tahliye ettirip, yeniden yeni bedellerle kira sözleşmesi yapmak isteyeceklerdir.

Yeniden kiralama yasağına dikkat

Ancak bu yol kiraya verenler tarafından tercih edildiğinde, yeniden kiralama yasağı ile karşı karşıya kalınacağı da unutmamalıdır. İhtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştirip, ancak ihtiyaç için kullanılmayıp, daha sonradan yeniden konut kirasına ilişkin sözleşme yapıldığında, kiracılar da son bir yıllık kira bedeli toplamından az olmamak üzere tazminat talep etme imkanını bulacaklardır.” dedi.

"Hakim de artışı yüzde 25 yapabilir"

Ural, yeni düzenlemenin kiracı ve kiraya verenleri bir sorunla daha karşı karşıya bırakabileceğini söyleyerek, şöyle konuştu: “Sözleşmede tarafların kira artış oranını belirlemedikleri ve bu konuda anlaşmazlığa düştükleri durumda Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin ikinci hâkimlere çevredeki emsallerine göre artış yapma imkanı tanıyordu. Yeni Düzenleme, "Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilen kararlar bakımından da uygulanır" diyerek hâkimin artış yapma imkanını da yüzde 25 barajı ile sabitlemiştir."

"Konut kiralamalarında azalma olabilir"

Ural, "Yeni düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden 1 Temmuz 2022 tarihine kadar konut kiralamaları önemli ölçüde azalacak ve durma noktasına gelecektir. Zira 1 Temmuz 2023’e kadar etkili olacak bu kural, yeni bir kanunla süre uzatılma yoluna gidilmediği sürece 1 Temmuz 2022’den sonra imzalanacak kira sözleşmelerini etkilemeyecektir. Kira artış oranına ilişkin yapılan yeni düzenleme ile getirilen yüzde 25 oranı, enflasyonun resmi yüzde 80, özel kuruluşların hesaplamasıyla 160’ı geçtiği şu dönemlerde kiraya verenler aleyhine  aşırı sınırlama getirmiştir. Bu durumun Anayasa’nın ölçülülük  kuramını ortadan kaldırdığı ve Anayasanın ölçülülük ilkesine aykırılık teşkil ettiği kabul edilmektedir. Bu durumun Anayasa’ya aykırılığı iddia edilip Anayasa Mahkemesi’ne başvurulması ve Mahkeme’nin de Kanun’un iptaline karar vermesi ihtimali dışında, kiraya verenlerin bu kanun değişikliği ya da sonuçlarıyla ilgili yararlanabilecekleri bir dava hakları bulunmamaktadır." dedi.